Аренда жилья в Киеве подорожает Юрий Алексеенко, для «Главреда» Наплыв в столицу трудовых мигрантов и высокие цены на покупку недвижимости определяют перспективы рынка аренды, который остается в основном теневым.

Операторы рынка на текущий год прогнозируют дальнейшее увеличение стоимости аренды на 10-20%, и в большей мере это коснется недвижимости эконом-класса, на которую спрос гораздо выше предложения.

В 2007 году относительное затишье на киевском рынке аренды длилось с начала года до августа. За сентябрь арендные ставки в Киеве выросли на 2-2,5%, и продолжали расти до Нового года.

Источник: SV-Development

Согласно данным таблицы, в 2007 году стоимость аренды квартир в столице выросла в среднем на 50%. Цены на квартиры разных ценовых групп не могут расти одинаковыми темпами. Однако с учетом класса жилья, его расположения и других факторов (наличие ремонта, телефона мебели) усредненная оценка не всегда позволяет оценить нюансы ценообразования разных типов жилья.

Впрочем, логика роста стоимости вполне понятна: там, где цены и так высоки, динамика роста более низкая, по сравнению со спальными районами. Так, в Печерском районе стоимость выросла за год 43%, тогда как в Святошинском - на 72%. При этом, в Голосеевском районе, где преобладает низкокачественное жилье вроде «хрущевок», цены выросли «всего» на 30%.

По другим данным, стоимость аренды в Киеве в 2007 году в среднем выросла на 15-20%, что больше отвечает действительности из-за того, что первая оценка роста стоимости имеет определенную погрешность, так как учитывается стоимость, заявленная собственниками жилья (в базе данных), а не цены реальных сделок, которые могут быть на порядок ниже в случае аренды дорогих квартир.

Кроме того, такая оценка отражает высокую вариативность данных по рынку (и дорогое жилье, и эконом-класс). Например, в Печерском районе можно вставить в аренду 100 квартир по $2000-3000 в месяц (но спрос будет небольшим), а в Деснянском - 1000 квартир по $500-600. В таком случае, усредненная оценка (без учета реального соотношения спроса и предложения) не дает полную картину рынка.

Логика действий арендаторов, как правило, сводится к учету двух факторов (кроме спроса), которые в конечном итоге и формируют цену – инфляция и инфляционные ожидания (для собственников эконом-жилья) и срок окупаемости (для владельцев новой недвижимости, которые все же предпочитают его сдавать). В текущем году можно «рассчитывать» на инфляцию на уровне 12-15%, которые и будут заложены в стоимость аренды.

По мнению заместителя генерального директора агентства недвижимости «Конкорд» Виктора Костогрыза, стоимость аренды по всем позициям повысится в среднем на $100, а это на 10-20% в год, т.е. в пределах годовой инфляции. При этом эксперт отмечает, что стоимость аренды не будет расти скачкообразно, а постепенно, на протяжении всего года. В целом, если предположить, что радикальных экономико-политических событий, которые способны резко негативно повлиять на рынок недвижимости, в Украине в текущем году не будет, то стоимость аренды будет расти только на основании «рыночных», а не спекулятивных факторов.

По оценкам риэлторов, зимой цены на аренду не будут существенно увеличиваться из-за невысокого спроса. Однако весна, и особенно, осень (традиционный пик спроса на съемное жилье) могут стать периодами заметного роста стоимости аренды.

При этом подорожание в наибольшей мере уже «традиционно» коснется наиболее востребованных 1-2-комнатных квартир эконом-класса. Впрочем, у владельцев однокомнатных квартир есть альтернатива – посуточная аренда, которая более выгодна, но более рисковая. Никто не может гарантировать 100%-ю заполняемость квартиры, равно как и порчу имущества от ежедневной смены арендаторов.

Если застройщики даже прогнозируют снижение цен на недвижимость эконом-класса, то в случае аренды такая недвижимость продолжит только дорожать. Тут логика обратная покупке недвижимости. Купить квартиру могут себе позволить купить немногие, ну а аренда – единственный выход для желающих закрепиться в Киеве, а таковых много.

Учитывая, что Киев испытывает постоянный наплыв желающих снять недорогое жилье, размер предложения не растет пропорциональными темпами. Арендаторы вынуждены переключаться на пригороды Киева и города-спутники (в которых цены растут адекватно киевским), но и они тоже «не резиновые».

С другой стороны, высокие цены и высокий спрос заставляют часть киевлян «тесниться» и, таким образом, увеличивать предложение в надежде получить дополнительный доход. Однако такие случаи единичны, так как тех, кто имеет несколько квартир (и может одну сдавать) - немного.

В случае радикального ослабления доллара и/или ревальвации гривны можно не сомневаться, что собственники жилья откорректируют и свою ценовую политику - адекватно повысят цены аренды или просто переведут их в евро.

Многие арендодатели уже настаивают на том, чтобы арендаторы сверх арендной платы оплачивали и коммунальные платежи. В случае, если отношения арендодателя и квартиросъемщика не подкреплены документально (договором), то арендатору сложно будет отказаться от такой «перспективы».

Намерения налоговых органов сделать рынок аренды светлым (мало кто из арендаторов имеет с собственников недвижимости официальный договор) может только на несколько процентов поднять стоимость аренды за счет того, что налоговые обязательства арендодателя неизбежно лягут на плечи арендатора.

В целом, безвыходная ситуация с практической невозможностью приобретения собственной недвижимости «приближает» Украину к Европе, где минимум треть населения проживает в съёмных домах и квартирах, да и в США около трети населения арендует жильё.

В целом, тенденции на рынке аренды в 2008 году будут сходны с аналогичными 2007-го года. Инфляция и инфляционные ожидания поднимут уровень арендных ставок на 10-20% в год. Опустить цены на рынке сможет только глобальный кризис в экономике и на рынке недвижимости в частности. Если же кто-то ожидает такого «падения» цен на недвижимость, то вряд ли данный факт его в конечном итоге обрадует.

Автор – эксперт ИА «Экономические новости»